TIPS PARA INVERSIONES INMOBILIARIAS EN FLORIDA USA

Un creciente número de personas interesadas en realizar inversiones en bienes raíces, me ha preguntado sobre las condiciones actuales de la inversión inmobiliaria en USA, posibilidades de venta, alquiler, impuestos, etc. Motivada por estas inquietudes, he decidido escribir una serie de tips que colaboren en alguna medida al conocimiento de la dinámica inmobiliaria y orienten a los interesados sobre posibles inversiones a realizar.

Criterios para la selección de la propiedad
Ubicación en una ciudad o vecindario con buena calidad de vida:  escuelas A, bajo índice de criminalidad, buenos accesos viales, cercanía a centros comerciales, buena planificación urbana, etc. Estos factores favorecerán su valorización y posterior reventa. 


Es conveniente que la subdivisión o comunidad cuente con amenidades como casa club, piscina, área de juegos, etc., en función de agregar atractivos a la inversión que están realizando. 


Las propiedades de mayor valor tienden a devaluarse menos, sin embargo una opción atractiva es la de los Town Houses o casas de precios accesibles para un volumen importante de población, lo que incrementa sus posibilidades de venta. 
Deben evaluarse detenidamente inversiones en áreas en las que se desarrollan numerosos proyectos de construcción, ya que la entrada en el mercado de un número significativo de unidades en la oferta inmobiliaria, puede exigir más tiempo y recursos para la reventa de la propiedad. 


Es recomendable realizar una evaluación utilizando mis servicios profesionales como su agente de bienes raíces, de los precios del tipo de propiedad deseable en el área de referencia a fin de comprobar las oportunidades del mercado, variación de los precios, oferta existente, etc. (Los compradores no pagan la comisión de los agentes, esta la pagan los vendedores de la propiedad). 


Verificar si la propiedad tiene restricciones para la reventa y/o alquiler, algunas comunidades la tienen para el primer año después de la compra y/o limitan el alquiler de una o dos veces al año. 


En el caso de pre-construcción debe constatar si puede traspasar el contrato a otro comprador, en general está condición ha dejado de utilizarse y usualmente la misma persona que reserva debe cerrar la venta. 


En los proyectos de pre-construcción es necesario indagar sobre la solidez y trayectoria de la empresa que lidera el desarrollo, proyectos anteriores, años de constituida y trayectoria en los Estados Unidos. Así mismo sobre adelanto de la permisología, manejos de fondos aportados y mecanismos de transferencia de depósitos para aquellos que están aceptando bolívares.

Financiamiento y otros gastos 

Es factible conseguir instituciones financieras que faciliten préstamos para extranjeros, las iniciales oscilan entre 20 y 50% del valor de la propiedad. Los intereses pueden oscilar entre 6 y 8.5% dependiendo de las tasas vigentes, los programas, etc. Actualmente es factible conseguir un financiamiento del 80% a 30 años con 8.25% de interés fijo para extranjeros. 


Los recaudos exigidos: carta de un contador público sobre ingresos – egresos, referencias bancarias y comerciales, visa vigente, cuenta bancaria en USA. 
Debe considerarse alrededor de un 5 a 6% para gastos de cierre (registro). 
Adicionalmente existen costos de seguro e impuestos a la propiedad (+-1.8% anual en la Florida) los cuales podrían incorporarse al pago mensual de la hipoteca o pagarse independientemente, así también deben tomarse previsiones para cubrir los gastos de mantenimiento (Homeowner’s Association) 


La estimación de todos los gastos la suministra el agente de la institución financiera (Mortgage Broker)a los compradores una vez que estos solicitan su calificación para el financiamiento y se especifica en un documento denominado ¨Good Faith Estimated¨. 


Hay opciones de financiamiento no convencionales que permiten pagar sólo intereses o un pago de amortización negativa. La primera es una opción a considerar si se compra la propiedad para revenderla en un lapso de dos a tres años y las condiciones del mercado son favorables para su revalorización. La opción de amortización negativa no es financieramente recomendable, ya que se incrementa la deuda con el ente financiero y sólo sería recomendable considerarla si se está ante un mercado especulativo en el cual el valor del inmueble se incremente aceleradamente y permite revender por encima del valor adeudado. 


Deben evitarse los financiamientos con penalidades por reventa antes de los tres primeros años, si se piensa vender en un corto período de tiempo, ya que afectan considerablemente la posible utilidad o recuperación de gastos que usted haya realizado. 

 

Los montos por reserva de la propiedad deben permanecer en una Escrow Account, custodiada usualmente por la compañía de títulos, a fin de incorporarla en el balance de la transacción en el momento del cierre. Algunos proyectos de pre-construcción dejan una parte del aporte inicial en una Escrow Account y otra parte pueden utilizarla en el desarrollo del proyecto, esta condición debe estar establecida en el contrato. 

Alquiler de la propiedad 
En términos generales el monto que se obtiene por el alquiler de la propiedad no es suficiente para costear el mantenimiento y los impuestos, es factible que sea suficiente para el pago de las cuotas mensuales de la hipoteca, según sea el paquete de financiamiento seleccionado. 


La comisión por el arrendamiento es equivalente a un mes de alquiler o al 10% del monto total del contrato, que se distribuye entre los agentes inmobiliarios del propietario y del inquilino, en general se utiliza el primer mes de arrendamiento para cubrir este gasto. 


Hay agencias o agentes inmobiliarios que pueden responsabilizarse por administrar la propiedad y el monto a pagar varia en función de la cantidad de pagos de servicios y gestiones a realizar. 


Es conveniente asegurarse con su agente de bienes raíces sobre la historia de crédito e historial criminal de sus potenciales inquilinos. 


Muchas Asociaciones de Propietarios o Condominios exigen una aplicación por parte de los potenciales inquilinos, así como un depósito de seguridad y el pago de un monto predeterminado por la aplicación, ya que la misma conlleva una investigación sobre antecedentes criminales, historial de crédito, etc., usualmente este monto es pagado por el inquilino. 


Los gastos generados para el mantenimiento de la propiedad de alquiler por parte de inversionistas son deducibles del impuesto sobre la renta. El alquiler por si mismo no causa cargas impositivas en el impuesto sobre las rentas, a menos que genere gananciales, es decir que cubra todos sus gastos, incluyendo la hipoteca y genere ganancias al inversionista. 
 

Venta de la propiedad
Es conveniente considerar que la inversión en bienes raíces debe realizarse en el mediano plazo, en ese sentido debe contarse con fondos que nos permitan mantener los gastos generados por la propiedad como hipoteca, mantenimiento, impuestos, electricidad, agua, etc., en al caso de que la misma se encuentre desocupada. 


La duración de la propiedad en el mercado va a depender de las condiciones del mismo, tales como inventario existente, tendencias, períodos electorales, y otras condiciones que suelen afectar la dinámica del mercado inmobiliario. 
La propiedad debe tener un precio acorde con la oferta existente para competir apropiadamente con unidades similares. 


El inmueble debe prepararse para la venta, presentarse pintada en tonos neutros, en buen estado de conservación y limpia. 


Las mejoras que se realizan en la propiedad no siempre pueden ser recuperadas en el momento de la venta, ya que muchas de ellas son consideradas como “cosméticas” en el proceso de avalúo realizado por las entidades financieras, es por ello que cuando decida efectuar mejoras en el inmueble debe evaluar financieramente si el monto a invertir será recuperable o no.

 

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